Как снизить риск замерзания водопроводных труб в пустующем доме?

Две основные стратегии: опорожнение против активной защиты

По сути, существует два принципиально разных подхода к защите водопроводных труб в пустующем доме, и их не следует путать, так как результат половинчатого решения часто хуже, чем любое из них, реализованное полностью.

Первая — пассивная стратегия, то есть полное опорожнение системы — воды в трубопроводе нет, поэтому она не может замерзнуть или повредить трубу, независимо от того, насколько холодно станет внутри дома. Это самое надежное решение, но оно предполагает, что никто не будет пользоваться водой в доме до тех пор, пока система не будет снова заполнена.

Вторая — активная стратегия, то есть поддержание трубопровода в рабочем состоянии и заполненным водой, защищенным с помощью изоляции, греющего кабеля и минимального отопления — точно так же, как в постоянно используемом доме. Однако это требует бесперебойного электроснабжения и регулярного контроля, так как ни одну техническую систему нельзя полностью игнорировать.

Когда опорожнение системы трубопроводов — правильный выбор?

Опорожнение является разумным выбором в большинстве случаев, когда дом остается неиспользуемым в течение длительного времени без конкретного плана на то, что кто-либо будет там использовать воду.

• Дача или садовый домик, используемые только в теплое время года и полностью пустующие всю зиму.
• Дом, ожидающий продажи, где владелец больше не живет, а следующий жилец еще не определен — в этом случае нет смысла отапливать или тратить электричество на защиту системы.
• Наследственное имущество или временно неиспользуемый частный дом, будущее которого неопределенно и регулярное обслуживание не планируется.
• Дом владельца, уехавшего за границу на длительное время (на несколько месяцев), где никто не планирует посещать его или пользоваться водой в промежутке.
• Строящийся или ожидающий ремонта дом, где отопление еще не установлено на постоянной основе, а здание в промежуточный период остается холодным.

Пошаговое опорожнение системы трубопроводов

Хотя об опорожнении системы трубопроводов кратко говорится в общем руководстве по защите от замерзания, в случае пустующего дома этот процесс заслуживает более детального рассмотрения, поскольку после этого никто не будет немедленно проверять, не осталось ли что-то недоделанным.

• Закройте главный вентиль, подающий воду в дом, и убедитесь, что он действительно полностью закрыт, а не наполовину.
• Систематически откройте все краны в доме, начиная с самой высокой точки (например, ванная комната на верхнем этаже) и заканчивая самой низкой, чтобы воздух мог попасть в трубы, а вода свободно стекала вниз.
• Найдите самые низкие точки трубопровода и дренажные краны и слейте оттуда всю оставшуюся воду — они обычно находятся в подвале или техническом помещении, но могут отсутствовать в старом доме, в таком случае воду придется выдавливать из труб воздушным насосом.
• Опорожните водонагреватель (бойлер) в соответствии с его инструкцией по эксплуатации — чаще всего его также необходимо отсоединить от главного вентиля и слить воду через специальный дренажный кран.
• Проверьте напорный бак (гидрофор) и системы под давлением на наличие воды, которую также необходимо удалить при необходимости.
• Залейте во все сифоны, унитаз и сливы антифриз (на основе гликоля, а не обычную автомобильную жидкость для омывателя стекол), чтобы оставшаяся влага не замерзла и не повредила сифон или слив.
• Накройте водомерный узел и оставленные открытыми краны по мере необходимости, и оставьте все краны слегка открытыми, чтобы в системе не создавался вакуум или давление, которое могло бы повредить трубу при расширении.

Ввод трубопровода в эксплуатацию весной

Запуск опорожненного трубопровода заново должен производиться последовательно и спокойно, а не просто открывая главный кран на полную — в противном случае воздух в системе или остатки антифриза могут вызвать проблемы.

• Закройте все краны, которые были оставлены слегка открытыми, и убедитесь, что дренажные краны также закрыты.
• Медленно откройте главный кран, не на полную мощность, чтобы вода равномерно заполнила трубопровод и выдавила воздух через краны.
• Открывайте краны поочередно, начиная с самой низкой точки, пока вода не потечет равномерно и без пузырьков воздуха.
• Проверьте бойлер, сифоны и соединения на наличие влаги или капель — именно в только что заполненной системе мелкие утечки проявляются быстрее всего.
• Промойте краны, через которые проходил антифриз, прежде чем использовать воду в качестве питьевой.

Организация местного контроля, если дом не опорожняется

Если вы решите, что трубопровод останется заполненным водой на зиму (например, потому что дом время от времени посещается), необходимо компенсировать отсутствие ежедневного контроля другой организацией.

• Договоритесь с надежным соседом, родственником или обслуживающей фирмой, которая будет посещать дом по определенному графику, например, раз в неделю, особенно во время сильных морозов.
• Предоставьте контролеру конкретный чек-лист: работает ли отопление, соответствует ли показание термостата ожидаемому, нет ли влаги или запаха воды, есть ли электричество.
• Выберите контролера, который знает, где находится главный кран и как его быстро закрыть в случае аварии, а также имеет доступ к дому в любое время, а не только в оговоренный день посещения.
• Оставьте контролеру письменные контакты — кому звонить в случае аварии, если владелец сам недоступен.
• Если дом продается, четко согласуйте организацию контроля с агентством недвижимости или управляющим, так как в промежуточный период ответственность часто "теряется".

Удаленный мониторинг и датчики температуры в пустом доме

В случае пустующего дома умные датчики температуры и утечки — это гораздо больше, чем просто удобство; часто это единственный способ узнать, что что-то не так, прежде чем произойдет ущерб.

• Установите датчик температуры в самое холодное и рискованное место в доме — обычно в подвал, техническое помещение или рядом с водомерным узлом — а не в гостиную, где температура и так выше.
• Выберите датчик, который отправляет уведомления на смартфон или по электронной почте, а не тот, который можно проверить только при посещении объекта — в противном случае его польза в пустом доме будет мала.
• Помимо датчика температуры, рассмотрите возможность установки отдельного датчика утечки воды, который устанавливается непосредственно на пол рядом с критически важными трубами и оборудованием (бойлер, водомерный узел, стиральная машина) и сигнализирует уже о первых каплях.
• Регулярно (например, раз в месяц) проверяйте, что сам датчик исправен и батарея не разряжается — выход из строя самого датчика в пустом доме так же опасен, как и его отсутствие.
• Если в доме есть интернет-соединение, рассмотрите возможность установки умного термостата, который позволяет дистанционно повышать температуру отопления, если уведомление указывает на ее снижение.
• Установите порог срабатывания датчиков реалистично — например, уведомление уже при +5 градусах, а не только около нуля, чтобы было достаточно времени для реакции и прибытия контролера.

Риск отключения электричества в пустом доме

Если вы решите активно защищать трубопровод в пустом доме с помощью греющего кабеля и минимального отопления, отключение электричества является самым большим риском, который необходимо учитывать — и в пустом доме никто не заметит это сразу.

• Узнайте, часты ли отключения электричества в районе (например, при штормовой погоде рядом с лесистой или прибрежной дорогой) и на основе этого оцените, достаточно ли надежна защита, основанная только на электричестве.
• Рассмотрите возможность использования резервного генератора или источника бесперебойного питания (типа UPS) по крайней мере для блока управления системой отопления и самого важного греющего кабеля, если полное опорожнение трубопровода не является вариантом.
• Подключите датчик температуры так, чтобы он работал и во время отключения электричества (на батарейках), потому что именно тогда уведомление наиболее важно.
• Если электричество отключается во время сильных морозов и никто не может быстро приехать, полностью опорожненная система является единственным решением, которое вообще не зависит от электричества.

Круглогодичный график для дачи и сезонного дома

Защита водопровода на даче или в сезонном доме — это не одноразовая операция, а повторяющийся круглогодичный цикл. Четкий график помогает избежать ситуации, когда что-то остается несделанным осенью, потому что считалось, что еще есть время.

• Ранняя осень (конец сентября – октябрь): проверьте общее состояние трубопровода, запланируйте дату опорожнения в соответствии с вашим последним запланированным визитом.
• Конец октября – ноябрь, перед периодом устойчивых заморозков: произведите полное опорожнение трубопровода, закройте и опорожните внешние краны, добавьте антифриз в сифоны.
• Зимний период (декабрь – февраль): если вы время от времени посещаете дом, каждый раз убеждайтесь, что главный кран снова закрыт после посещения, а трубопровод снова пуст, если вы не планируете сразу использовать воду.
• Ранняя весна (март – апрель): перед первым использованием проверьте, не скопилась ли влага от талого снега рядом с фундаментом и не повредила ли область под домом.
• Весна, первое использование: постепенно заполните трубопровод в соответствии с предыдущим руководством, проверьте на утечки перед первой ночевкой в доме.
• Летний период: используйте дом как обычно, но не забудьте заранее внести в календарь приблизительную дату опорожнения на следующую осень.

Особенности дома, ожидающего продажи

Дом, ожидающий продажи, это особый случай, когда владелец часто уже переехал, и контрольные обходы становятся реже именно тогда, когда они наиболее необходимы.

• Четко решите, должна ли вода быть готова к использованию во время показов недвижимости (например, для демонстрации туалета и кранов) — если да, то систему нельзя полностью опорожнять, а необходимо выбрать активную защиту с регулярным контролем.
• Если показов в зимний период не проводится, то безопаснее всего все же опорожнить трубопровод и заполнить его снова непосредственно перед весенним сезоном продаж.
• Четко согласуйте с агентом по недвижимости, кто несет ответственность за техническое состояние дома в период продажи — часто владелец предполагает, что агент будет проверять дом, но задача агента обычно заключается в организации показов, а не в техническом обслуживании.
• Рассмотрите возможность установки временного датчика температуры именно на период продажи, так как это даст объективную картину, даже если никто конкретно не несет ответственности.

Типичные ошибки в защите водопровода пустующего дома

Большинство повреждений в пустующих домах происходит из-за повторяющихся, предотвратимых ошибок, а не из-за исключительных обстоятельств.

• Трубопровод оставляют опорожненным наполовину — главный кран закрыт, но бойлер или сифоны остаются непроверенными, и они лопаются при первых же сильных морозах.
• Надеются, что греющий кабель и термостат будут работать сами по себе всю зиму, без промежуточного контроля — поломка кабеля или термостата остается незамеченной до весны.
• Контрольные обходы не планируются заранее в календаре, а полагаются на "когда-нибудь пойти посмотреть", что на самом деле часто остается несделанным именно в самый холодный период.
• Датчики установлены, но уведомления приходят на электронный адрес, который владелец долго не проверяет, или батареи разряжаются, и никто этого не замечает.
• Внешний кран и система полива сада осенью остаются неопорожненными, потому что внимание уделяется только внутренней системе трубопроводов.
• Соседям или охранной фирме не даны четкие инструкции, что делать, если что-то замечено — контрольный обход сделан, но при обнаружении проблемы не знают, как реагировать.

Страхование и документация для пустующего дома

Многие условия страхования жилья содержат особые положения относительно зданий, которые остаются пустыми в течение длительного времени — в процессе рассмотрения ущерба могут спросить, была ли и как подготовлена система водоснабжения к зиме.

• Изучите условия вашего страхового договора — в некоторых случаях страховщик ставит условием, что при превышении определенного срока пустования трубопровод должен быть опорожнен или дом регулярно проверяться.
• Записывайте или фотографируйте даты опорожнения и заполнения, а также выполненные работы — это поможет позднее доказать, что были приняты разумные меры предосторожности.
• Если вы пользуетесь услугами охранной фирмы или поставщика услуг по обслуживанию трубопровода, сохраняйте их выданные справки или журналы посещений.
• В случае страхового случая четкая документация (даты, кто приходил, что проверялось) поможет ускорить рассмотрение страхового случая.