Korteriühistusele, hooldusleping

Standardne hooldusleping katab järgmised tööd. Iga punkti mahtu saab ühistu vajaduse järgi täpsustada – leping ei pea olema kõigile majadele ühesugune.

• 24 h avariiteenus (reageerimine 1 tunni jooksul)
• Küttesüsteemi kontroll ja hooldus, õhutamine ja tasakaalustamine
• Ventilatsiooni kontroll ja hooldus
• Tehnosüsteemide perioodiline ülevaatus ja seisukorra hindamine
• Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi kontroll ja vajadusel hooldus
• Keldritorustiku, sulgeventiilide ja isolatsiooni kontroll
• Üldelektritööd
• Halduri teenus ja ühistu koostööpartnerite töö korraldamine

Kõige sagedasem põhjus ei ole hind, vaid ennustatavus. Ilma lepinguta algab iga avarii sellest, et juhatuse liige otsib õhtul kella kümne ajal telefonist numbrit ja loodab, et keegi vastab. Lepinguga on olemas kokkulepitud reageerimisaeg, kokkulepitud tariifid ja partner, kes teab, kus asub maja peakraan.

• Avarii korral on kindel number ja kokkulepitud reageerimisaeg
• Tariifid on ette teada, arved ei sõltu olukorra kiireloomulisusest
• Regulaarne kontroll leiab probleemid enne, kui need saavad avariiks
• Juhatuse ajakulu väheneb – tööde korraldamine on teenusepakkuja ülesanne
• Maja kohta tekib ajalugu: mis on tehtud, millal ja millises seisus süsteemid on
• Suuremaid töid saab planeerida eelarvesse, mitte teha erakorraliste kuludena

Halduri teenus võtab juhatuselt ära igapäevase administreerimise: suhtlemine KÜ juhatusega ja raamatupidamisega, üldkoosoleku korraldamine, aastaaruande ja majanduskava koostamise korraldamine, võlglastega tegelemine, korteriühistu huvide eest seismine ning koostööpartneritega töö korraldamine.

Juhatus jääb otsustajaks, meie tegeleme täitmisega ja dokumentatsiooniga. Kõik tööd fikseeritakse ja arved on vormistatud nii, et need sobivad ühistu raamatupidamisse ja vajadusel kindlustusseltsile esitamiseks.

Praktikas tähendab see, et juhatuse liige ei pea olema tehniline spetsialist. Meie ülesanne on selgitada, mis majaga toimub, milline töö on kiireloomuline ja milline saab oodata järgmise aasta eelarvesse, ning esitada see kujul, mida saab koosolekul otsustada.

Lepingulise ühistu väljakutse läheb dispetšeri järjekorras ette. Tallinnas on reageerimisaeg üldjuhul kuni 1 tund: brigaad lokaliseerib lekke, sulgeb vajaliku lõigu, peatab kahju leviku ja teeb seejärel püsiva remondi. Harjumaal sõltub aeg vahemaast, kuid väljasõit toimub samamoodi ööpäevaringselt.

Kiire sulgemine on ühistu jaoks otsene rahaline võit – iga tund üleujutust tähendab rohkem kahjustatud kortereid, rohkem kindlustusjuhtumeid ja rohkem vaidlusi naabrite vahel. Enamik suuri kahjunõudeid ei teki lekke enda tõttu, vaid selle tõttu, et vesi jooksis mitu tundi enne, kui keegi jõudis kohale.

Avarii lahendamine käib alati kahes etapis. Esimene on olukorra peatamine: sulgemine, vee eemaldamine, ohutuse tagamine. Teine on püsiv lahendus, mis lepitakse kokku juhatusega, sest see puudutab sageli ühisomandit ja eelarvet.

Kortermaja torustik on vertikaalne süsteem: enamik probleeme algab keldrist või püstikust ja jõuab sealt korteritesse. Allpool on tööd, mida ühistute juures kõige rohkem teeme.

Kõige rohkem vaidlusi tekib küsimusest, kas konkreetne toru on ühistu või korteriomaniku vastutusalas. Üldpõhimõte on lihtne: püstik ja majasisesed magistraalid on ühisomand, korterisisene torustik alates korteri sulgeventiilist on korteriomaniku oma. Detailid sõltuvad ühistu põhikirjast ja üldkoosoleku otsustest.

Praktikas on oluline, et avarii ajal ei hakataks vastutust selgitama enne vee sulgemist. Meie teeme esmalt olukorra ohutuks ja fikseerime seejärel, kust leke pärines – see fikseering on hiljem aluseks nii kulude jagamisel kui kindlustusjuhtumi menetlemisel.

Kirjutame tehtud töö kirjelduse alati nii, et sellest oleks aru saada, mis oli rikke põhjus ja millises süsteemi osas see asus. See on ühistule oluliselt väärtuslikum kui pelgalt rida „avariitöö“.

Regulaarne hooldus on odavam kui avarii ja selle suurim väärtus on ajastus. Kortermaja aastaring on üsna ettearvatav ning enamik probleeme tekib samadel hetkedel igal aastal.

• Kevad: sulaperioodi järgne keldri, pumpla, sademevee ja drenaaži kontroll
• Kevad: kanalisatsiooni lamamiste ennetav survepesu enne suvist koormust
• Suvi: püstikute ja suuremate torutööde teostamise parim aeg, kui küte on väljas
• Suvi: ventilatsiooni kontroll ja puhastus
• Sügis: küttesüsteemi ettevalmistus, õhutamine ja tasakaalustamine
• Sügis: keldri ja välistrasside soojustuse ning külmumisriski kontroll
• Talv: küttekatkestustele ja jäätumisele reageerimine, katuse- ja keldriprobleemid
• Aastaringselt: 24 h avariiteenus ja jooksvad väljakutsed

Püstikute vahetus, keldritorustiku uuendamine või drenaaži rajamine on tööd, mida ei otsustata avarii ajal. Need vajavad eelarvet, üldkoosoleku otsust ja ajakava – ning enamasti ka arusaama, kui kiireloomuline töö tegelikult on.

Aitame ühistul teha eeltööd: vaatame süsteemid üle, teeme vajadusel videouuringu ja koostame ülevaate sellest, milline osa majast on kriitilises seisus ja milline peab veel aastaid vastu. Sellise ülevaate põhjal on koosolekul palju lihtsam otsustada kui üksikute avariide emotsiooni pealt.

Suuremad tööd planeerime etappide kaupa nii, et maja jääks elatavaks: veekatkestused kokkulepitud ajaaknas, elanike eelnev teavitamine ja trepikodade läbipääs säilitatud. Töö lõpus anname üle tehtud tööde kirjelduse, mis jääb maja dokumentatsiooni.

Hooldusleping ei ole ainult suurte majade teenus. Maht ja hind kohandatakse maja järgi.

Ühistu suurimad kulud ei tule tavaliselt plaanilistest töödest, vaid tagajärgedest: üleujutatud korterid, kahjustatud viimistlus, kindlustuse omavastutus ja korduvad öised väljakutsed. Enamik neist on ennetatavad üsna lihtsate ja odavate tegevustega, mida lihtsalt ei tehta enne, kui midagi juhtub.

• Keldri magistraalide ja sulgeventiilide iga-aastane kontroll – kinni kiilunud ventiil muudab iga avarii kaks korda kallimaks
• Kanalisatsiooni lamamiste ennetav survepesu, eriti kui majas on äripind või toitlustus
• Küttesüsteemi tasakaalustamine enne kütteperioodi, et vältida külmi kortereid ja kaebusi
• Sademevee- ja drenaažikaevude tühjendamine enne sulaperioodi
• Pumpla töö kontroll sügisel, mitte kevadel, kui kelder on juba vett täis
• Korduvate rikete jälgimine – kolm sama püstiku leket tähendab, et püstik tuleb vahetada, mitte uuesti lappida
• Elanike lühike juhis selle kohta, mida kanalisatsiooni ei tohi visata

Enamik kortermaja veekahjusid jõuab varem või hiljem kindlustusseltsi lauale. Selle protsessi kiirus ja tulemus sõltuvad väga suures osas sellest, kui hästi on avarii esimestel tundidel dokumenteeritud. Kui kahju põhjus jääb hiljem vaieldavaks, venib menetlus ja vaidlus liigub ühistu ning korteriomanike vahele.

Fikseerime avariitöö käigus lekke asukoha, selle, millises süsteemi osas rike oli, ning tehtud tööd. Vajadusel teeme fotod enne remondi alustamist. Selline kirjeldus on kindlustusseltsi jaoks oluliselt kaalukam kui üldsõnaline arve ja aitab ühistul tõendada, et kahju piiramiseks tegutseti kohe.

Ühtlasi aitab dokumenteerimine ühistul näha korduvusi. Kui samas püstikus on kahe aasta jooksul olnud kolm leket, ei ole tegemist juhusega, vaid eluea lõpus oleva torustikuga – ja see on argument, mille põhjal saab üldkoosolek otsustada suurema töö kasuks.

Kortermajas ei ole ükski töö ainult tehniline küsimus. Iga veekatkestus, trepikojas tehtav töö või korterisse sisenemine puudutab kümneid inimesi, kelle päevakava sellest sõltub. Suur osa rahulolematusest tekib mitte tööst endast, vaid teadmatusest.

• Lepime veekatkestuse ajaakna kokku juhatusega ja teatame sellest ette
• Aitame koostada trepikoja teavituse arusaadavas ja konkreetses sõnastuses
• Hoiame katkestuse võimalikult lühikesena ja teatame, kui aeg muutub
• Korterisse sisenemise vajaduse lepime kokku eelnevalt, mitte kohapeal
• Jätame töökoha iga päeva lõpus koristatuks ja läbipääsu vabaks
• Töö lõppedes anname juhatusele lühikese ülevaate tehtust

Hooldusleping hinnastatakse maja ruutmeetrite, korterite arvu ja tehnosüsteemide mahu järgi. Kuutasu sisse käib plaaniline hooldus ja ülevaatused, avariiväljakutsed on lepingulisele kliendile soodsama tariifiga kui juhukliendile.

Lepingu hind sõltub ka sellest, kui palju vastutust ühistu üle annab. Ainult avariiteenus on kõige soodsam variant; täismahus tehnohooldus koos halduri teenusega on kallim, kuid vähendab juhatuse koormust kõige rohkem.

Saatke meile maja aadress ja lühike ülevaade süsteemidest – teeme pakkumise ja tuleme soovi korral majaga kohapeal tutvuma enne lepingu sõlmimist. Kohapealne ülevaatus on tavaliselt kasulik mõlemale poolele, sest maja tegelik seisukord selgub alles keldris.

Teeme ise nii torutöid, kaevetöid kui küttesüsteemide hooldust, mis tähendab, et ühistu ei pea iga probleemi jaoks eraldi partnerit otsima ega vahendama infot mitme töövõtja vahel.

• 24/7/365 avariiteenus, reageerimine lepingulisele ühistule 1 tunni jooksul
• Üks partner torutööde, kütte, kaevetööde ja diagnostika jaoks
• Videouuring ja survepesu oma tehnikaga, ilma allhanketa
• Selged tööde kirjeldused ja arved, mis sobivad raamatupidamisele ja kindlustusele
• Suuremate tööde planeerimine etappide kaupa koos elanike teavitamisega
• Garantii tehtud tööle ja meie paigaldatud materjalidele
• Töö Tallinnas ja Harjumaal, kokkuleppel ka mujal Eestis