Договор на обслуживание для квартирного товарищества

Стандартный договор на обслуживание охватывает следующие работы. Объем каждого пункта может быть уточнен в соответствии с потребностями товарищества – договор не обязательно должен быть одинаковым для всех домов.

• Круглосуточная аварийная служба (реагирование в течение 1 часа)
• Контроль и обслуживание системы отопления, вентиляция и балансировка
• Контроль и обслуживание вентиляции
• Периодический осмотр и оценка состояния инженерных систем
• Контроль и при необходимости обслуживание системы водоснабжения и канализации
• Контроль подвального трубопровода, запорных клапанов и изоляции
• Общеэлектрические работы
• Услуги управляющего и организация работы партнеров товарищества

Самая частая причина – не цена, а предсказуемость. Без договора каждая авария начинается с того, что член правления в десять часов вечера ищет номер в телефоне и надеется, что кто-нибудь ответит. С договором есть оговоренное время реагирования, оговоренные тарифы и партнер, который знает, где находится главный кран дома.

• В случае аварии есть определенный номер и оговоренное время реагирования
• Тарифы известны заранее, счета не зависят от срочности ситуации
• Регулярный контроль выявляет проблемы до того, как они станут авариями
• Время, затрачиваемое правлением, сокращается – организация работ является задачей поставщика услуг
• Появляется история дома: что сделано, когда и в каком состоянии системы находятся
• Крупные работы можно планировать в бюджет, а не выполнять в качестве чрезвычайных расходов

Услуги управляющего снимают с правления повседневное администрирование: общение с правлением КТ и бухгалтерией, организация общего собрания, организация составления годового отчета и плана хозяйственной деятельности, работа с должниками, защита интересов квартирного товарищества и организация работы с партнерами.

Правление остается принимающим решения, мы занимаемся исполнением и документацией. Все работы фиксируются, и счета оформляются таким образом, чтобы они подходили для бухгалтерии товарищества и, при необходимости, для предъявления страховой компании.

На практике это означает, что член правления не должен быть техническим специалистом. Наша задача – объяснить, что происходит с домом, какая работа срочная, а какая может подождать до бюджета следующего года, и представить это в форме, по которой можно принять решение на собрании.

Вызов от договорного товарищества получает приоритет в очереди диспетчера. В Таллинне время реагирования обычно составляет до 1 часа: бригада локализует утечку, перекрывает необходимый участок, останавливает распространение ущерба, а затем выполняет постоянный ремонт. В Харьюмаа время зависит от расстояния, но выезд осуществляется также круглосуточно.

Быстрое перекрытие – это прямая финансовая выгода для товарищества – каждый час затопления означает больше поврежденных квартир, больше страховых случаев и больше споров между соседями. Большинство крупных исков не возникают из-за самой утечки, а из-за того, что вода текла несколько часов, прежде чем кто-либо прибыл на место.

Устранение аварии всегда происходит в два этапа. Первый – это остановка ситуации: перекрытие, удаление воды, обеспечение безопасности. Второй – это постоянное решение, которое согласовывается с правлением, поскольку оно часто затрагивает общую собственность и бюджет.

Трубопровод многоквартирного дома – это вертикальная система: большинство проблем начинаются в подвале или стояке и оттуда доходят до квартир. Ниже приведены работы, которые мы чаще всего выполняем для товариществ.

Больше всего споров возникает по вопросу о том, находится ли конкретная труба в зоне ответственности товарищества или собственника квартиры. Общий принцип прост: стояк и внутридомовые магистрали – это общая собственность, внутриквартирная трубопроводная система от запорного клапана квартиры – собственность владельца квартиры. Детали зависят от устава товарищества и решений общего собрания.

На практике важно, чтобы во время аварии не начинали выяснять ответственность до перекрытия воды. Мы сначала устраняем опасность, а затем фиксируем, откуда произошла утечка – эта фиксация позже будет основанием как для распределения расходов, так и для рассмотрения страхового случая.

Мы всегда пишем описание выполненной работы таким образом, чтобы было понятно, какова была причина неисправности и в какой части системы она находилась. Это значительно ценнее для товарищества, чем просто строка «аварийные работы».

Регулярное обслуживание дешевле аварии, и его наибольшая ценность – это своевременность. Годовой цикл многоквартирного дома достаточно предсказуем, и большинство проблем возникают в одно и то же время каждый год.

• Весна: после таяния снега – контроль подвала, насосной станции, ливневой канализации и дренажа
• Весна: профилактическая гидродинамическая промывка канализационных лежаков перед летней нагрузкой
• Лето: лучшее время для замены стояков и крупных сантехнических работ, когда отопление отключено
• Лето: контроль и чистка вентиляции
• Осень: подготовка системы отопления, вентиляция и балансировка
• Осень: контроль изоляции подвала и наружных трасс, а также риска замерзания
• Зима: реагирование на отключения отопления и замерзания, проблемы с кровлей и подвалом
• Круглый год: круглосуточная аварийная служба и текущие вызовы

Замена стояков, обновление подвального трубопровода или обустройство дренажа – это работы, которые не решаются во время аварии. Они требуют бюджета, решения общего собрания и графика – а также, чаще всего, понимания, насколько срочна работа на самом деле.

Мы помогаем товариществу выполнить предварительную работу: осматриваем системы, при необходимости проводим видеообследование и составляем обзор того, какая часть дома находится в критическом состоянии, а какая прослужит еще долгие годы. На основании такого обзора на собрании намного проще принимать решения, чем под влиянием эмоций от отдельных аварий.

Крупные работы планируем поэтапно так, чтобы дом оставался пригодным для жилья: отключения воды в согласованные временные рамки, предварительное уведомление жильцов и сохранение прохода на лестничных клетках. По окончании работы передаем описание выполненных работ, которое остается в документации дома.

Договор на обслуживание – это не только услуга для больших домов. Объем и цена адаптируются под каждый дом.

Самые большие расходы товарищества обычно возникают не от плановых работ, а от последствий: затопленные квартиры, поврежденная отделка, собственное участие в страховке и повторяющиеся ночные вызовы. Большинство из них можно предотвратить довольно простыми и недорогими действиями, которые просто не предпринимаются до тех пор, пока что-то не произойдет.

• Ежегодный контроль подвальных магистралей и запорных клапанов – заклинивший клапан делает любую аварию в два раза дороже
• Профилактическая гидродинамическая промывка канализационных лежаков, особенно если в доме есть коммерческие помещения или общепит
• Балансировка системы отопления перед отопительным сезоном, чтобы избежать холодных квартир и жалоб
• Очистка ливневых и дренажных колодцев перед периодом таяния снега
• Контроль работы насосной станции осенью, а не весной, когда подвал уже полон воды
• Мониторинг повторяющихся поломок – три утечки в одном стояке за два года означают, что стояк нужно заменить, а не снова латать
• Краткая инструкция для жильцов о том, что нельзя выбрасывать в канализацию

Большинство случаев повреждения водой в многоквартирном доме рано или поздно попадают на стол страховой компании. Скорость и результат этого процесса во многом зависят от того, насколько хорошо была задокументирована авария в первые часы. Если причина ущерба впоследствии остается спорной, процесс затягивается, и спор перемещается между товариществом и собственниками квартир.

Мы фиксируем в ходе аварийной работы место утечки, в какой части системы произошла неисправность, и выполненные работы. При необходимости делаем фотографии перед началом ремонта. Такое описание значительно весомее для страховой компании, чем общее заявление, и помогает товариществу доказать, что для ограничения ущерба были предприняты немедленные действия.

Кроме того, документирование помогает товариществу видеть повторяющиеся случаи. Если в одном и том же стояке за два года было три утечки, это не случайность, а трубопровод на исходе срока службы – и это аргумент, на основании которого общее собрание может принять решение в пользу более крупной работы.

В многоквартирном доме ни одна работа не является только техническим вопросом. Каждое отключение воды, работа на лестничной клетке или вход в квартиру затрагивает десятки людей, чье расписание от этого зависит. Большая часть недовольства возникает не от самой работы, а от неосведомленности.

• Согласовываем временной интервал отключения воды с правлением и сообщаем об этом заранее
• Помогаем составить уведомление для лестничной клетки в понятной и конкретной формулировке
• Сокращаем отключение до минимума и сообщаем, если время изменится
• Необходимость входа в квартиру согласовываем заранее, а не на месте
• Оставляем рабочее место убранным в конце каждого дня и свободным для прохода
• По окончании работы предоставляем правлению краткий обзор выполненного

Стоимость договора на обслуживание определяется в зависимости от площади дома в квадратных метрах, количества квартир и объема инженерных систем. В ежемесячную плату входит плановое обслуживание и осмотры, аварийные вызовы для договорного клиента имеют более выгодный тариф, чем для случайного клиента.

Цена договора также зависит от того, сколько ответственности товарищество передает. Только аварийное обслуживание – это самый бюджетный вариант; полномасштабное техническое обслуживание с услугами управляющего дороже, но максимально снижает нагрузку на правление.

Отправьте нам адрес дома и краткий обзор систем – мы сделаем предложение и, по желанию, приедем осмотреть дом на месте до заключения договора. Осмотр на месте обычно полезен для обеих сторон, так как реальное состояние дома выясняется только в подвале.

Мы сами выполняем сантехнические, земляные работы и обслуживание систем отопления, что означает, что товариществу не нужно искать отдельного партнера для каждой проблемы или передавать информацию между несколькими подрядчиками.

• Круглосуточная аварийная служба 24/7/365, реагирование для договорного товарищества в течение 1 часа
• Один партнер для сантехнических работ, отопления, земляных работ и диагностики
• Видеообследование и гидродинамическая промывка собственным оборудованием, без субподряда
• Четкие описания работ и счета, подходящие для бухгалтерии и страховой компании
• Планирование крупных работ поэтапно с информированием жильцов
• Гарантия на выполненные работы и установленные нами материалы
• Работа в Таллинне и Харьюмаа, по договоренности также в других регионах Эстонии